Lors de la séance plénière du congrès, l'intervention la plus remarquée fut sans conteste celle de Frank Junger, Directeur Général de ABG Frankfurt Holding. C'est une entreprise particulière.
Elle appartient en totalité à la Ville de Francfort, construit à la fois des logements sociaux, des logements haut de gamme et du tertiaire public, gère un peu plus de 50 000 logements, plus 30 000 m² de locaux tertiaires.
Il faut également préciser qu'en Allemagne, l'usage veut qu'un bailleur, notamment social, respecte un prix de marché total loyer + charges, tandis qu'en France le montant des loyers des logements sociaux est plafonné et non la somme loyer + charges.
Diminuer les charges des locataires
Lorsque ABG a découvert l'existence du label Passivhaus à la toute fin des années 90, ce qui l'a attiré d'abord était la possibilité de modifier les équilibres dans cette fameuse somme loyer + charges.
Frank Junger explique très franchement, qu'en tant que bailleur, il n'a pas du tout intérêt à ce que ses locataires paient des charges importantes. Il préfère réduire les charges sévèrement grâce au standard Passivhaus et augmenter le loyer, tout en faisant en sorte que le total loyer + charges diminue.
Avant de se lancer ABG a tout de même réfléchi et mené des simulations techniques et économiques approfondies. Sa première réalisation a été une opération de construction neuve dans Grempstrasse à Francfort, mais la seconde fut une rénovation très lourde dans Tevesstrasse.
Impératif : associer un architecte aux opérations
Ces deux expériences furent parfaitement concluantes et, depuis 2004, ABG utilise systématiquement le standard Passivhaus pour la construction neuve et l rénovation lourde. Début 2013, l'entreprise a derrière elle douze opérations Passivhaus, pour un total un peu supérieur à 2000 logements. Ce qui, même en Allemagne, constitue une expérience unique.
Il s'agit tout à la fois de logements haut et moyenne gamme, mais aussi de logements très sociaux. ABG a très vite reconnu la nécessité d'associer Passivhaus et architecte. Il leur importait beaucoup que les bâtiments soient beaux et que les logements soient confortables.
Fort de cette expérience, ABG en tire plusieurs enseignements. Premièrement, la promesse théorique des calculs Passivhaus est tenue. Ainsi, dans chaque opération énumérée par Frank Junger, la consommation d'énergie totale annuelle des logements plafonne à 1500 kWh. Pour chacune, la dépense annuelle en énergie, tous usages confondus, demeure inférieure à 400 €.
Opération Grempstrasse : 5 à 8 € par mois de chauffage
Dans leur première opération au standard Passivhaus, Grempstrasse, occupée depuis 2003, une famille de 4 personnes dans un logement de 107 m² dépense 5 à 8 € TTC par mois pour le chauffage.
Deuxième enseignement, le surcoût est aujourd'hui limité à 5 à 8% pour le standard Passivhaus par rapport à un logement neuf simplement conforme à la réglementation thermique allemande EnEv 2012, l'équivalent de notre RT2012.
Et, souligne Frank Junker, comme des renforcements de la réglementation sont annoncés pour 2015, ce surcoût va disparaître en totalité d'ici deux ans. Avec l'expérience acquise, ABG est capable dés aujourd'hui de construire et de rénover des logements « à consommation quasi-nulle », comme cela deviendra obligatoire en 2020 à travers l'Europe, pour un surcoût de 8% seulement par rapport à un logement réglementaire.
Frank Junker prévoit que d'ici 2020, ABG aura encore amélioré sa maîtrise des coûts et se trouvera face à zéro surcoût pour se conformer à l'exigence européenne des bâtiments à énergie positive.
Troisième enseignement, le standard Passivhaus ne contraint pas du tout les concepteurs. ABG a construit des bâtiments passifs en béton, en bois, en briques Monomur, dans un style très moderne, aussi bien qu'en imitation d'ancien (à Francfort aussi, ils se trouvent face à des contraintes esthétiques dans certains quartiers).
