Les obstacles imprévus
Trois événements sont venus modifier le déroulement prévu de l'opération. Pour commencer, lors du chiffrage détaillé des travaux, les copropriétaires ont ajouté des prestations collectives (commande de volets roulants électrique, par exemple), certains d'entre-eux ont souhaité profiter de l'occasion pour réaliser d'autres travaux privés dans leurs propres logements, enfin, de l'amiante a été découverte dans les joints des fenêtres entre le double vitrage et la menuiserie (157 410 € HT de désamiantage).
Au total, après ouverture des plis et choix des entreprises, les travaux se montent à 3 305 214 € HT, plus 317 053 € TTC d'honoraires, répartis entre la maîtrise d'oeuvre de conception, la maîtrise d'œuvre d'exécution, le bureau de contrôle, le coordinateur SPS, l'assurance dommage d'ouvrage et le syndic.
Deuxièmement, il n'a pas été possible d'exprimer tout de suite le coût des travaux en Euros TTC. En effet, le régime de TVA à 5,5% est passé à 10% dans la loi de finance 2014. En raison des pressions exercées par les professionnels, certains travaux de rénovations sont revenus à une TVA de 5,5%.
Les éclaircissements sont intervenus tardivement et la réelle complexité des nouvelles règles ont fait que l'expression TTC du coût des travaux n'a été possible qu'en avril. Sur les devis de remplacement des fenêtres, par exemple, certaines lignes sont à 10%, d'autres à 5,5% et au total le taux de TVA moyen pour le remplacement des fenêtres ressort à 7%.
Les plans de financement
Troisièmement, bien que les textes sur le prêt eco-PTZ collectif soient sortis fin 2013, ils sont tellement complexes qu'aucune banque n'a souhaité s'engager sur un tel prêt. Finalement, le financement de cette opération combine donc :
- une subvention de l'Ademe et de la Région de 400 000 € (12% du coût des travaux),
- des CEE (certificats d'économie d'énergie) pour 2 à 3% du coût des travaux,
- des subventions ANAH,
- des prêts éco-PTZ individuels,
- des crédits d'impôt développement durable.
Reanova a mis à profit les mois d'avril à juin pour boucler les plans de financement pour chaque copropriétaire. Tout est désormais bouclé. Les travaux commencent en août par la réfection de la chaufferie. Les travaux de gros oeuvre, dont l'isolation des façades débuteront en septembre.
En fin de compte, pour un appartement moyen (F4) dans cette copropriété, avec une quotepart de travaux de 27 500 €, une subvention de 2921 € au titre de l'appel à projet Ademe-Région, un crédit d'impôt maximal de 3130 € (pour un couple sans enfant, taux 2014, si les travaux sont réalisés avant fin 2015), le financement du solde de la quotepart de travaux par un emprunt eco-PTZ (taux zéro) sur 15 ans donne un remboursement de 95 € par mois à compter de l'année 2.
Reanova a démontré que, dans les conditions actuelles de financement, il est possible de réaliser une rénovation BBC pour moins de 100 € par mois.
Les parois maçonnées présentent d’importants ponts thermiques, entre les plaques de maçonnerie, à la liaison entre le refend et la façade, ainsi que la totalité des ensembles menuisés : fenêtres, huisseries et pare-close en partie basse. Doc. Reanova
Les ouvrants et les balcons mettent en évidence de fortes déperditions de chaleur par les fenêtres, les huisseries et les classiques ponts thermiques entre la dalle et les murs de fond de balcon. Doc. Reanova
Comme souvent, les balcons agissent comme de gigantesques radiateurs extérieurs et assurent une très efficace dissipation de la chaleur. Doc. Renova
On observe une exceptionnelle différence de température de 13K entre la balustrade métallique des balcons, très certainement à température extérieure, et les menuiseries des fenêtres sur la façade des pièces à vivre. Doc. Reanova
